Metodología del Pulso del Mercado

Datos de oferta, no de cierre

Todos los índices se calculan sobre avisos públicos agregados de múltiples portales inmobiliarios. Un precio de publicación es lo que el vendedor pide, no lo que el comprador pagó. Ninguna cifra del Pulso es un precio de transacción, y ninguna superficie del producto la presenta como tal.

Cohortes por categoría de mercado

Cada señal se calcula por separado para cuatro categorías fijas: residencial (casa, apartamento, penthouse, townhouse, quinta, anexo), comercial (oficina, local, edificio, posada, complejo, comercial), industrial (galpón, industrial) y terrenos (terreno). Nunca publicamos una mediana mezclada entre categorías: un galpón y un apartamento no pertenecen al mismo mercado. Los avisos sin tipo clasificable quedan fuera de todas las categorías. Para terrenos, el $/m² usa la superficie de terreno; para el resto, la superficie de construcción.

Al introducir la segmentación por categoría (julio 2026) la serie histórica banked se recalculó completa bajo las reglas actuales — por eso la marcamos "serie recalculada".

El índice $/m²

La mediana (percentil 50) de precio ÷ superficie sobre la cohorte elegible: avisos activos, en venta, con precio en USD y superficie estrictamente positiva dentro del techo de plausibilidad de su categoría (5.000 m² de construcción en residencial). Usamos la mediana — no el promedio — porque es robusta frente a avisos atípicos, y publicamos el rango central P25–P75 como medida de dispersión.

Por qué venta y alquiler nunca se mezclan

Un alquiler mensual y un precio de venta difieren en tres órdenes de magnitud; mezclarlos destruye cualquier mediana. Cada vista del Pulso es de una sola operación, y algunos módulos (ranking de sectores, salidas) son sólo de venta.

El piso de muestra (floor)

Ninguna cifra se publica sobre una cohorte de menos de 10 avisos elegibles. Una zona por debajo del piso se agrega hacia arriba (municipio → estado) o se suprime con el aviso "muestra insuficiente" — nunca se rellena ni se estima.

Niveles de confianza

Cada métrica lleva un nivel de confianza graduado, calculado del tamaño y la diversidad de su muestra: alta (al menos 3× el piso de avisos elegibles y 10 o más anunciantes distintos), media (al menos 2× el piso y 5 o más anunciantes), baja (el resto que supera el piso). La diversidad de anunciantes importa: 30 avisos de un solo corredor dicen menos que 30 de doce corredores. Publicar la nota baja también es parte del compromiso — preferimos publicar más zonas con su nivel honesto que suprimirlas.

Antigüedad del inventario — cota inferior

Medimos cuánto lleva publicado el inventario activo. Cuando el aviso no declara su fecha de publicación usamos la fecha en que lo observamos por primera vez, lo que subestima la antigüedad real. Por eso, cuando esa situación domina la cohorte, la cifra se presenta como cota inferior ("al menos N días") — nunca como medición exacta. No es "tiempo hasta la venta": es tiempo publicado.

Qué significan las salidas del mercado

Un aviso "sale" cuando deja de estar publicado. Eso puede significar venta, retiro, vencimiento o cambio de portal — las salidas no son ventas confirmadas. Son, eso sí, el proxy observable más cercano a la aceptación del mercado que Venezuela permite medir. El índice "$/m² de salida" compara lo que pedía el inventario que salió (ventana de 90 días, precio congelado al momento de salir, banda de plausibilidad) frente al inventario activo, y publica la brecha con signo.

Ventanas de medición

Cambios de precio y flujo de inventario usan ventanas móviles de 30 días; las salidas, 90 días. Cada tarjeta indica su ventana. La serie histórica dibuja exactamente los días medidos: un día sin medición aparece como columna vacía — los vacíos se dibujan, nunca se interpolan.

Estados de honestidad

Cuando los datos no alcanzan, lo decimos con un estado explícito: sin datos, muestra insuficiente, aún acumulando (histórico joven) o retenido este ciclo (el inventario no se actualizó por completo y preferimos no publicar un dato a medias). Un espacio en blanco honesto siempre gana a una cifra fabricada.

Fuentes y frecuencia

Los avisos se recolectan diariamente de portales inmobiliarios públicos venezolanos, se deduplican y se normalizan. Cada vista indica "Datos al" con la fecha del último ciclo completo. La serie banked es de sólo-anexado: nunca reescribimos una medición pasada (salvo recálculos metodológicos declarados, como el de categorías).